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              城投公司拿地后,適宜做哪些類型的項目?

              作者: 發布時間:2024-03-11 09:18:03點擊:22

              主要內容


              (1)如何看城投公司報表項目中的土地使用權?


              很多城投公司的財務報告在信息披露上較為簡略,僅僅列示數據,沒有進一步地公開明細。這種情況下,投資者可以嘗試從評級報告、土地交易中心網站、各大金融終端及新聞媒體等多方渠道去進行信息的搜集、比對、驗證,以更準確、全面地掌握城投公司土地使用權資產的真實情況。另外,建議投資者對以下幾種可能降低城投公司信用品質的情形予以關注:一是,存貨-開發成本的跌價準備、無形資產-土地使用權或成本模式下投資性房地產-土地使用權的減值準備本期大幅增加;二是,相關土地使用權資產的受限比例很高;三是,以公允模式計量的投資性房地產-土地使用權的公允價值變動為負數,且金額巨大;四是拿地時間較早的地塊長期用于抵押融資,很可能與項目開發銷售的不順利(比如爛尾、滯銷等)有關系。


              (2)城投公司拿地后,適宜做哪些類型的項目?


              本文認為城投拿地后適宜做以下三類項目:一是安置房。拿地后實施開發安置房自建項目,定向銷售給拆遷戶以實現回款,既能規避開發環節因操盤能力不足導致的風險,也能有效降低銷售環節因樓市不景氣、營銷能力欠缺、目標客群定位跑偏等帶來的不確定性。二是城市更新項目。城投拿地后實施城市更新項目,或者更準確地說是城投在參與城市更新系統工程的過程中通過“招拍掛”等市場化渠道拿地并開發其中的一些子項目,在政策層面具有先天優勢。三是商品住宅項目。城投公司的操盤能力普遍一般,故自主開發的情形下更適宜開發普通住宅,合作開發的情形下方可開發高檔住宅;另外,綜合實力較強的城投公司在找到可靠合作方的前提下,可謹慎介入對運營能力要求更高的商業地產類項目。


              (3)城投拿地后實施開發的“安全閥”模式:參股


              有時,城投公司拿到質素很好的地塊,預期能開發出盈利預期很好的項目,但過程中可能發現自身能力不足以支撐項目的順利實施,此時主動“忍痛割愛”是理智選擇。建議城投拿地后在開發階段遇到困難時,不妨轉變思路,引入能力更強的合作方來進行共同開發,雖然城投公司會因喪失項目主導權而失去實現更大規模收益的機會,但也能在風險更為可控的前提下分享到相應的項目“紅利”。


              作為地方基礎設施建設投融資主體,城投公司主要圍繞土地開展業務,也獲得了來自于當地政府注入的大規模土地資產;2021年下半年至今,城投拿地經歷了急劇升溫又逐漸退潮的過程,但這一輪“托底”客觀上為其帶來了更多的土地使用權資產增量。上述兩個因素疊加,決定了城投體內擁有規模龐大的土地使用權資產,而這些資產的質量如何、運營效率如何都直接關乎城投公司的信用狀況,進而影響投資者的切身利益。鑒于此,本文將著重闡述如何運用城投公司的財務報表、評級報告等披露出來的文件,去較為準確、全面地掌握其土地使用權資產的真實情況,以幫助投資者更好地識別風險及評估標的資產的性價比,同時本文還將對城投公司通過“招拍掛”獲得土地使用權后適宜采用哪些業務模式進行分析探討,為更多的城投拿地主體如何平衡風險與收益的關系提供思路。





              01

              如何看城投公司報表項目中的

              土地使用權


              城投公司所持有的土地使用權較多地集中在“存貨”、“無形資產”、“投資性房地產”等財務報表項目。本文從2023年以來發行的城投債中,篩選出主體所屬行業與土地業務高度相關的2614只債券樣本(包括房地產開發、經營、服務、建筑與工程等),對相關報表項目上年末的時點數進行統計發現:“存貨”、“無形資產”、“投資性房地產”的均值分別為243.87億元、35.86億元、42.87億元,在總資產中的占比均值分別為41.13%、3.26%、7.11%,三大項目在總資產中的合計占比均值達到51.50%。因此,對上述三大項目進行深入、細致的信息挖掘和分析,基本上能夠掌握城投公司土地使用權資產的大體情況,比如規模多少、何種屬性、什么用途、是否發生減值、有多大比例受限等,這有利于投資者更清晰地了解城投公司的資產質量、業務開展模式及持續性、盈利能力等,進而能幫助投資者更準確地判斷城投公司的信用品質。接下來,本文將逐個地對不同報表項目中的土地使用權進行解析。


              (1)“存貨”中的土地使用權


              通常,城投公司持有的用于開發商品住宅的土地使用權會在“存貨”報表項目附注中有所體現。以黃石市眾邦城市住房投資有限公司為例,2022年公司“存貨”項目中“土地開發及土地使用權”的期末賬面價值達到110.55億元,其中土地使用權共計33宗,均為出讓地,本期增加10.30億元,主要系由公司年內通過掛牌、協議的方式取得多宗商品住房用地所致,地塊較多地集中于黃石港區、下陸區。再以天津城市基礎設施建設投資集團有限公司(簡稱“天津城投”)為例:截至2022年末,其存貨的賬面價值高達1389.34億元,其中開發成本為1337.37億元,主要是土地整理形成的土地儲備以及通過“招拍掛”程序拿到的地塊。從附注中可知,天津城投的三級子公司——天津市津筑房地產開發有限公司(簡稱“津筑公司”,曾用名:天津市天房天都房地產開發有限公司,見圖1)以河東區津濱大道與東興立交橋交口東北側地塊(含四個地塊,包括地塊六、七、一、五)作為抵押物,向光大銀行天津分行、工商銀行天津東麗支行申請綜合授信(額度20億元)及貸款(額度8.05億元),用于抵押的地塊賬面價值合計47.94億元。經查,上述被抵押地塊的編號為津東津(掛)2015-075號,由津筑公司的前身于2015年7月以41億元的底價買獲,土地出讓面積約為15.8萬m2,用途為城鎮住宅、商服、科教,規劃總建筑面積不大于45.677萬m2,其中居住建筑面積不大于28.74萬m2,約占總體量的63%。


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              (2)“無形資產”中的土地使用權


              通常,城投公司所持有的用于自建廠房、辦公樓等的土地使用權會在“無形資產”報表項目附注中有所體現。比如,天津城投在2022年財務報表附注中披露:“無形資產”項目中的“土地使用權”的期初賬面原價為4.46億元,本期增加0.08億元,累計攤銷1.23億元,未計提減值準備,期末賬面價值為3.30億元,不過大部分都因用于抵押融資而處于受限狀態。具體而言,公司一級子公司市政投資下屬的創業環保公司(主要從事水務投資運營)以土地使用權(山東公司)作為抵押物,向民生銀行臨沂沂水支行、農業銀行郯城縣支行貸款,截至資產負債表日的未結清貸款金額合計約2.80億元。再比如,萍鄉市城市建設投資集團有限公司(簡稱“萍鄉城投”)在2022年財務報表附注中披露:“無形資產”中的“土地使用權”期初賬面原價為0.15億元,因購置增加3.05億元,其他原因增加0.94億元,其他原因減少0,077億元,累計攤銷0.03億元,未計提減值準備,期末賬面價值4.03億元,2022年“無形資產”項目中“土地使用權”的增加主要系由其子公司萍鄉城投文化旅游發展有限公司、萍鄉市公共交通集團有限公司通過拍賣獲得旅館用地、零售商業用地所致(見表1)。


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              另外,城投公司收到的政府無償劃撥的土地使用權也會在“無形資產”報表項目附注中有所體現。比如,荊門市城市建設投資有限公司在2022年財務報表中披露:“無形資產”中的“土地使用權”期初賬面原價為45.52億元,累計攤銷6.78億元,其中本期計提0.85億元,未計提減值準備,期末賬面價值為38.74億元,從評級報告中可知“無形資產”中的“土地使用權”均由當地政府于2014年以前無償劃入公司;再比如,咸陽市城市建設投資控股集團有限公司在2022年財務報表中披露:“無形資產”中的“土地使用權”期初賬面原價為75.40億元,本期因購置和企業合并共增加3.48億元,因處置、企業合并、轉入投資性房地產共減少3.19億元,累計攤銷2.23億元,未計提減值準備,期末賬面價值為73.47億元。從評級報告可知“無形資產”中的“土地使用權”大部分系由當地政府于2009年之前無償劃入公司,土地性質主要為商住用地,其中根據“咸涇管函[2010]39號”文件取得涇渭新區管委會劃入公司的1,900畝土地使用權,期末賬面價值15.36億元,因地塊規劃待調整而未辦妥產權證書。


              (3)“投資性房地產”中的土地使用權


              通常,城投公司所持有的以備增值后轉讓或用于出租的土地使用權會在“投資性房地產”報表項目附注中有所體現。比如,鄭州城市發展集團有限公司在附注中披露:公司“投資性房地產”項目中的“土地使用權”以公允價值計量,期初余額為107.08億元,轉出0.73億元,公允價值變動3.92億元,期末余額合計110.27億元,其中有64.44億元尚未辦妥產權證書。再比如,徐州市產城發展集團有限公司在附注中披露:公司“投資性房地產”項目中的“土地使用權”以公允價值計量,主要包括錦江之星、創意68文化產業園、科技廣場海寶樓、天嘉化工辦公樓等地塊,期初余額為3.67億元,轉入0.37億元,公允價值變動為-0.017億元,期末余額合計4.023億元(見表2)。需要提示的是,城投公司“投資性房地產”項目中的“土地使用權”較多以公允價值模式計量,上述兩個案例均是如此;少數情況下則以成本模式計量。比如,云南省建設投資控股集團有限公司在附注中披露:公司“投資性房地產”項目中的“土地使用權”按成本計量,賬面原值的期初賬面原價為54.85億元,本年增加5.85億元,累計攤銷10.43億元,本年計提2.08億元,未發生減值,期末賬面價值為50.27億元;2022年“投資性房地產”項目中“土地使用權”的增加主要系由其子公司云南省房地產開發經營(集團)有限公司、云南建投資產運營有限公司、云南建投物流有限公司等通過掛牌程序買獲的城鎮住宅用地、工業用地。


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              綜上,筆者通過案例介紹了如何去看城投公司不同報表項目中的土地使用權,不過需要提醒的是:很多城投公司的財務報告在信息披露上較為簡略,僅僅列示數據,沒有進一步地公開明細,甚至在一些高達幾十億的報表項目上都沒有進行除數據以外的更多解釋。這種情況下,投資者可以嘗試從評級報告、土地交易中心網站、各大金融終端及新聞媒體等多方渠道去進行信息的搜集、比對、驗證,以更準確、全面地掌握城投公司土地使用權資產的真實情況。


              另外,筆者建議投資者對以下幾種可能降低城投公司信用品質的情形予以關注:一是,存貨-開發成本的跌價準備、無形資產-土地使用權或成本模式下投資性房地產-土地使用權的減值準備本期大幅增加;二是,相關土地使用權資產的受限比例很高;三是,以公允模式計量的投資性房地產-土地使用權的公允價值變動為負數,且金額巨大;四是拿地時間較早的地塊長期用于抵押融資,很可能與項目開發銷售的不順利(比如爛尾、滯銷等)有關系。對于上述情形,建議投資者盡可能多地對深層次的原因進行挖掘,以避免因信息不對稱而對投資標的的風險產生誤判并導致投資損失。




              02


              城投公司拿地后,適宜做哪些

              類型的項目?


              從第一小節可知,目前城投公司通過“招拍掛”程序、協議出讓、政府無償劃撥或以投資者身份進行注資等渠道獲得了較多土地使用權資產,有效擴大了資產規模,一定程度上對其信用資質形成利好。不過,從根本上來看,土地使用權資產能否真正提升城投公司的信用資質水平,取決于此類資產的質量及運營效益,尤其是通過“招拍掛”等偏市場化渠道買獲的地塊,因發生了真金白銀的土地出讓金的支出,所以更加看重地塊素質及開發、銷售、運營環節的風險控制和收益能力,否則拿地后將面臨較大的投資失敗風險。鑒于此,本小節將重點探討城投通過市場化方式拿地后適宜選擇做何種類型的項目,為眾多城投拿地主體提供一些參考建議。


              (1)安置房項目


              城投公司開展安置房相關業務時,比較傳統的模式是:通過政府劃撥的方式取得土地使用權,建設完工后由政府以成本加成的方式進行回購,或者是以低于市場均價的價格對外出售,以實現資金回籠。該模式下,城投公司從拿地到回款基本上屬于非市場化行為,本文不做探討,我們重點探討的是通過“招拍掛”等偏市場化渠道拿地并實施開發銷售的情形。


              以徐州市產城發展集團有限公司為例:


              2022年,公司(原名:徐州市新城區國有資產經營有限公司,簡稱“新城國資”)在市政府的指導要求下,與徐州新田投資發展有限公司(簡稱“新田投資”,主業:徐州市土地開發整理和部分安置房建設)進行整合,之后公司變更名稱,由“新城國資”變為“徐州產城”。受此影響,公司的土地開發整理和安置房建設業務的區域、規模均進一步擴大,其需安置的被拆遷居民范圍擴大到全市。


              在安置房業務的實施方面,公司并未與政府簽訂購買協議,為市場化運營,房屋的來源分兩種:一是外購,二是自建。其中,外購模式下,公司僅參與拿地不參與開發,而是委托第三方進行建設,完工后公司分批回購并安置拆遷戶;自建模式下,公司或公司下屬具備房地產資質證書的子公司參與拿地、開發、銷售的全過程,建成后對被拆遷的居民進行定向銷售。銷售價格上,由市物價部門根據定銷商品房所在區域同等類型普通商品房市場價格制定,每年會酌情調整一至兩次,確保定銷房“價隨市走”,不會因定價不合理而損失收益或導致滯銷。業務持續性上,目前徐州產城的安置房相關業務存量規模較大,儲備項目亦較多,后續資金支出壓力較大(見表3),不過這也從側面反映出公司以現有模式開展安置房業務有較強的收益保障和較好的發展前景。


              根據多方信息印證可知,公司擬建安置房項目中的新安路北AB地塊系通過“招拍掛”程序在2023年5月22日的土拍中以底價買獲,總價6.28億元,樓面價8905元/㎡,地塊檔案顯示:土地用途為住宅,出讓面積33011.4㎡,容積率1.93-2.14;新安路北C地塊則是通過“招拍掛”程序在5月25日的土拍中以底價買獲,總價4.21億元,樓面價9739.1元/㎡,地塊檔案顯示:土地用途為住宅,出讓面積19649㎡,容積率2-2.2。另外,上述地塊均屬于核心板塊高質素地塊,徐州產城以底價買獲顯示出其作為當地核心平臺在拿地上的優勢。


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              綜上,本文認為:城投公司通過“招拍掛”等市場化程序拿地后,實施開發安置房自建項目,定向銷售給拆遷戶以實現回款,既能規避開發環節因操盤能力不足導致的風險,也能有效降低銷售環節因樓市不景氣、營銷能力欠缺、目標客群定位跑偏等帶來的不確定性。另外,建議定價方面在政府指導的基礎上增加調整機制,保證價格能夠跟隨市場行情在合理范圍內浮動,較為科學的定價策略是略低于周邊同類商品住宅的市場均價,因為具備一定的價格優勢能更好地促進銷售,確保更快更好地回籠資金。


              (2)城市更新項目


              對于城投公司而言,城市更新的興起是一個難得的、必須抓住的發展機遇,對其實現順利轉型升級意義重大?,F階段,城市更新的主要對象是“五老”,即老舊小區、老舊街區、老舊廠區、老舊村落、老舊樓宇,是對上述城市建成區存量空間的改造提質和再開發。從監管層面上來看,城市更新項目應符合以下底線要求:杜絕大拆大建,杜絕新增政府隱債,并保障項目經濟可行、財務可持續、資金可融。在滿足了底線要求的基礎上,城市更新在不同的城市會因各種客觀條件的差異而衍生出不同的業務內容和業務模式,呈現出明顯的泛化特征,所以各地的城投公司在參與此類項目時的側重點亦有所不同。不過,側重點不同絲毫不妨礙包括城投公司在內的地方國企越來越成為城市更新的重要參與主體,這一點在各地對城市更新實施主體的相關規定中均有體現。比如,天津的相關文件就明確提出:涉及建設周期長、投資規模大、跨區域以及市級重大城市更新項目,可通過政府授權方式,由具有實力的國有企業作為實施主體。再比如,重慶的相關文件亦提出:鼓勵政府平臺公司與專業化企業開展合作,加大資源整合力度,實現高水平策劃、市場化招商、專業化設計、企業化運營。鑒于此,本文認為城投公司拿地后實施城市更新項目,或者更準確地說是城投公司在參與城市更新系統工程的過程中通過“招拍掛”等市場化渠道拿地并開發其中的一些子項目,在政策層面具有先天優勢。也正因此,實踐中城投公司拿地實施城市更新項目的案例是比較多的(見表4)。


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              以天津城市基礎設施建設投資集團有限公司為例:


              目前天津城投正在推進的城市更新項目主要有以下兩個:一是設計之都核心區柳林街區城市更新項目,總投資182億元;二是金鐘河大街南側城市更新項目,總投資135.99億元。從多方消息印證可知,天津城投通過“招拍掛”程序在2023年2月8日的土拍中以底價買獲河西區海河柳林城市更新項目一期70號地塊——津西文(掛)2022-015號,總價2.96億元,起始樓面價約為4880元/㎡(不含土地整體成本),地塊檔案顯示:土地用途為城鎮住宅、商服,出讓面積25272㎡,地上建筑面積60652㎡,容積率≤2.4,開發產品定位為洋房、小高層低密品質人居(由藍城代建,案名:城投藍城·臻品蘭園);天津城投之全資子公司天津金鐘城市更新建設發展有限公司通過“招拍掛”程序在2023年5月29日的土拍中以底價買獲金鐘河大街南側片區城市更新項目8號地塊——津東麗趙(掛)2023-007號,總價2.20億元,起始樓面價約為2667元/㎡(不含土地整體成本),地塊檔案顯示:土地用途為城鎮住宅、商服,出讓面積41247.5㎡,地上建筑面積82495㎡,容積率≤2,開發產品定位為低密品質生活住區。


              業務模式上,在城投公司參與的城市更新項目中,更多地采取政企合作模式,包括PPP、投資人+EPC等,通常由當地政府委托其下轄城投公司與社會資本方共同出資成立項目公司,由項目公司負責相關項目的投融資、建設及運營,項目資金來源多為財政撥款+市場化融資,項目收益來源主要為運營收益及專項補貼。通常,類似成片區域的更新開發更適用于這一模式,可通過整體平衡來實現城市更新的順利實施。需要提醒的是,城投公司實施城市更新項目的具體模式多為一二級聯動開發,也即需要墊資完成一級土地整理,將生地/毛地轉為熟地,然后再通過公開市場“招拍掛”、定向“招拍掛”、協議出讓以及補繳價款等方式獲得土地使用權并進行二級開發,項目周期較長,且項目能否順利去化很大程度上也要取決于當地房地產市場的景氣度,回款存在較大不確定性,疊加一級開發及拿地耗資巨大,所以非??简炞陨淼馁Y金實力和融資能力。


              (3)商品住宅項目


              監管壓力之下,城投公司的轉型日益迫切。對于城投公司而言,轉型方向確實有很多,比如專業城市運營商、國資投資/運營平臺、金控集團、環保綜合服務商、工程全產業鏈服務商等,但具體到業務層面可以發現:其在轉型過程中較多地選擇商品房開發銷售作為主攻板塊,僅次于資產租賃和貿易,原因在于其具備兩大優勢:一是經驗優勢,此類業務與傳統城投業務(基建、市政工程代建等)有比較強的關聯性和協同性,進入門檻和做出業績的難度均相對較低;二是拿地優勢,城投公司之于地方政府的重要性仍客觀存在,拿地有先天優勢,更容易以較低的價格購入土地,并通過開發運營去獲取持續穩定的現金流及經營收益,進而能比較順利地實現市場化轉型。


              以鄭州城市發展集團有限公司為例:


              房地產開發銷售對鄭州城發的營業收入貢獻度較高,收入占比在各類業務板塊中排名靠前,比如2021年排名第三,2022年排名第四,2023年1季度排名二,系公司名副其實的主營業務之一。該板塊的業務模式比較簡單,公司通過“招拍掛”程序拿地后自行開發建設,完工后對外進行商品房的市場化銷售,并最終實現回款。不過,該業務板塊的收入易受市場行情及交房進度等因素影響,存在一定的不確定性,因此常會呈現明顯的波動性。截至2023年1季度末,公司重點在建商品住宅項目主要包括永盛苑、河洛阜園、裕彤佳苑、美景東望五期和六期等,拿地方式均為出讓,除美景東望屬于高端住宅外,其他項目均為普通住宅,總建筑面積80.13萬㎡,已投資34.04億元,尚需投資15.52億元,未來投資壓力尚可(見表5),但需關注房地產調控政策變化對項目的銷售與回款帶來風險。具體到項目層面,本文以永盛苑項目為例進行闡述:根據多方信息印證可知,該項目系由公司之子公司鄭州公共住宅建設投資有限公司開發建設,分為A、B兩個地塊。A地塊為1-19號樓,其中1-10號樓為洋房,11-19號樓為高層;B地塊為20-29號樓。優勢是價格優勢明顯(團購-8500-9000元/㎡;對外-高層12000-13000元/㎡,洋房16000-18000元/㎡),戶型設計合理,周邊配套設施齊全,交通便捷,距離地鐵8號線很近,居住舒適度中等,劣勢是附近有安置區,人多人雜??傮w而言,該項目屬于中端住宅產品,適合附近工薪階層購買。


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              再來看重慶市城市建設投資(集團)有限公司。該公司的房地產開發銷售業務主要由子公司重慶渝開發股份有限公司(簡稱“渝開發”,A股上市公司,股票代碼:000514.SZ,擁有房地產一級開發資質)負責。近年來,該板塊收入持續增長,2020-2022年貢獻收入規模分別為4.83億元、9.75億元和16.70億元。從業務區域布局和項目類型來看,渝開發項目基本集中于重慶市當地,且以普通住宅類項目為主,比如祈年悅城、新干線、上城時代、格萊美城1-4期、貫金和府1期等。截至2023年1季度末,已竣工房地產項目投資額74.82億元,可售住宅面積107.23萬㎡,已售住宅面積102.43萬㎡,累計回籠資金80.64億元。為了進一步拓寬自身的項目開發類型,近年來渝開發與萬科、復地等房企積極開展合作,聯合開發了“山與城”等低密高檔產品,并對酒店等商業地產項目的開發運營有所涉及。截至2023年1季度末,渝開發主要在建項目為貫金和府一期T2、南樾天宸二期和山與城1.2期,除山與城1.2期為低密高檔產品外,其他均為普通高層住宅,預計投資額合計19.87億元,尚需投資7.72億元;擬建項目主要為星河one3期、南樾天宸3期、貫金和府2期、山與城3.2期,均為低密高檔產品,計劃投資額為35.01億元;總體上,渝開發的在建、擬建項目較多,業務持續性有保障,但需關注投融資壓力。


              綜上,本文認為:受限于項目開發數量較少、種類單一等因素,城投公司的操盤能力普遍一般,與成熟房企之間存在客觀差距,故自主開發的情形下更適宜開發普通住宅,合作開發的情形下方可開發高檔住宅;另外,綜合實力較強的城投公司在找到可靠合作方的前提下,可謹慎介入對運營能力要求更高的商業地產類項目,總體上本文建議城投公司在開展房地產業務時盡量少碰此類項目,避免因無充分能力支撐而加大投資失敗風險。




              03

              城投拿地后實施開發的

              “安全閥”模式:參股


              現實中,城投公司拿地后實施開發的過程中可能會遇到各種沒有預想到的困難,導致其對項目的未來前景缺乏信心,繼續主導項目的意愿有所降低。這種情況下,“開弓”其實也有“回頭箭”,城投公司可以選擇退而求其次,將項目的主導權有償讓渡給能力更強的開發商,把自身由項目的主導方退回到參與方,從通過銷售運營實現回款轉變為通過投資收益實現回報,這能較為有效地將項目整體風險控制在合理范圍,避免城投公司因拿地后開發不暢而面臨更大的危機。實踐中,有不少城投公司通過股權投資形式參與房地產項目,取得了可觀的投資收益,對公司利潤形成了有效補充。


              以西安國際陸港投資發展集團有限公司(簡稱“陸港投資”)為例:從公司財務報表和評級報告披露的信息可知,公司參股房地產項目公司合作開發的收益性總體較好,所投資企業帶來的投資收益對公司利潤形成較大貢獻。比如,西安國際陸港文遠置業有限公司的大股東為西安綠城房地產開發建設有限公司,穿透可知其真正的大股東為綠城房地產集團;西安奧體中心控股有限公司的大股東為成都潤置置業有限公司,穿透可知其真正的大股東為華潤置地控股有限公司。由此可知,陸港投資在通過參股房地產項目合作開發時,傾向于選擇綜合實力較強的大型成熟房企作為合作方,以確保項目風險更可控、項目收益更有保障。


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              綜上,本文建議城投拿地后在開發階段遇到困難時,不妨轉變思路,引入能力更強的合作方來進行共同開發。這種情況下,雖然城投公司因喪失項目主導權而失去了實現更大規模收益的機會,但能夠在風險更為可控的前提下分享到相應的項目“紅利”。有時候,城投公司拿到質素很好的地塊,預期能開發出盈利預期很好的項目,但過程中可能發現自身能力不足以支撐項目的順利實施,此時主動“忍痛割愛”反而是理智選擇,也符合“有多大本事享多大的?!钡某@?。


              內容來源:中證鵬元評級,作者:袁荃荃

              文章來源:中銀咨詢微信公眾號

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